24 de enero de 2019
24.01.2019
Vivienda

¿Vas a comprar piso? Así serán las hipotecas en 2019

La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria favorecerá créditos más transparentes

24.01.2019 | 11:02
La búsqueda previa de una hipoteca será clave.

La estrategia de la banca pasa por abrir el grifo del préstamo hipotecario de forma paulatina desde 2013, cuando se tocó fondo con el mínimo de 199.703 hipotecas concedidas al año. La oferta ha ido variando y adaptándose a las nuevas normativas que sentencias o leyes han dejado durante los últimos años sin que eso haya influido en la tendencia del aumento de firmas de hipotecas.

Las tendencias del sector inmobiliario han acompañado a la concesión de hipotecas. La subida del alquiler es una de las principales razones por las que el ciudadano vuelve a optar por la compra de vivienda. Según algunos estudios, en ciudades como Madrid o Barcelona los alquileres han subido más de un 20% durante el último año, siendo la media de subida en España del 16,08%. Estos datos llevan a muchas situaciones en las que el pago de la cuota de una hipoteca es igual o incluso un poco más baja que el alquiler.

La libertad de movimiento que supone vivir de alquiler en una sociedad que cada vez demanda y busca más la libertad geográfica es un punto en contra de comprar vivienda. Sin embargo, en España sigue pesando más la tradicional opción de comprar

La guerra hipotecaria: una constante durante el 2019


La nueva legislación, las propias necesidades internas de cada banco, la tendencia del sector inmobiliario y las condiciones económicas del cliente son puntos que influyen directamente en la estrategia de cada entidad. Las propuestas serán muy dispares porque en los últimos años, con la irrupción del mundo online, hay bancos que tienen necesidades internas muy diversas. Los bancos que se centren en la financiación de inmuebles tendrán buenas ofertas en sus hipotecas, mientras los que no tengan en su foco la firma de hipotecas encarecerán el producto. Esto beneficiará al ciudadano que prime el producto frente a la entidad que lo concede y cobrará más importancia conocer toda la oferta hipotecaria antes de decidirse por una hipoteca.

La búsqueda previa, antes de la elección de hipoteca, junto con la negociación, serán claves para conseguir la hipoteca más barata durante el 2019

¿El cambio regulatorio que llegará en marzo será un punto de inflexión?


El inicio de 2019 empieza muy marcado por el final de 2018 donde el Decreto Ley sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria. Ambos hitos afectan directamente a las características de las hipotecas.

El IAJD pasaba a ser un coste para los bancos a partir de la aprobación del decreto ley y eso supondrá un coste para las entidades de unos 93 millones de euros, de media, al mes. En el aire quedaba si este coste se repercutiría en el titular de la hipoteca. También hubo varias quejas por no contemplar la retroactividad.

La Ley Hipotecaria se aprobaba también a finales de año y será en marzo cuando, previsiblemente, entre en vigor. La norma hará de las hipotecas un producto más transparente. Se empieza a regular el tiempo que el cliente tiene el contrato hipotecario para estudiarlo, un mínimo de 10 días antes de la firma. En pro del mismo objetivo, que el futuro titular conozca el producto, tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces y una de ellas sin la presencia de la entidad bancaria. Se busca así que un profesional independiente como es el notario pueda resolver dudas sobre el contrato y también que pueda asegurar que el titular conoce todas las condiciones de lo que va a firmar.

El coste de la hipoteca para el cliente también atenderá a nuevas regulaciones, ya que se regulan diversas comisiones como la de apertura que se cobrará de una sola vez e incluirá los gastos de estudio o tramitación. Las comisiones de amortización se moverán entre el 0,15% y un máximo del 2% dependiendo del año de la amortización y de si la hipoteca es de tipo fijo o variable.

La subrogación y novación pasarán a ser gratuitas para el cliente. El coste de novación será asumido por la entidad y el de subrogación se repartirá entre ambas entidades. Esto va a provocar un aumento de movimiento en el mercado hipotecario. La entidad no solo tendrá que preocuparse de conseguir nuevos clientes sino también de mantener al cliente tras la firma. El cambio de hipoteca se incrementará en la segunda mitad del año.

Las previsiones del Euríbor hacia la frontera de lo positivo


El Euríbor influye directamente en los intereses que se pagan por un préstamo hipotecario. A aquellos que contratan una hipoteca variable no solo les influirá el dato del Euríbor en el momento de la firma sino también cada vez que se revise su hipoteca, ya sea cada semestre, a los 12 meses o a los 18. En un momento de subida del Euríbor, como el actual, es determinante el mes de revisión para que la cuota del próximo periodo sea lo más baja posible.

Febrero de 2016 fue el primer mes con Euríbor negativo y así seguimos, siendo el último dato de diciembre de 2018 -0,129%. Aunque todo indica que llegaremos a un Euríbor positivo antes de lo previsto por los expertos ya que desde junio la subida ha sido más pronunciada y parece que la tendencia seguirá ese camino. Mediados de año se perfila como la fecha en la que volveremos a pasar la barrera del cero.

A pesar de que las hipotecas a tipo fijo han ido ganando terreno a las hipotecas variables en los últimos meses, la realidad es que se siguen firmando más hipotecas a tipo variable. Según los últimos datos que facilita el INE el 62,4% de las hipotecas firmadas en octubre de 2018 eran a tipo variable frente al 37,6 a tipo fijo. Con una variación en el último año de 3,4% a favor del tipo fijo.

¿El triunfo de las hipotecas verdes?


Mucho se ha hablado en el pasado 2018 de las hipotecas verdes aunque algunos todavía no estén familiarizados con este término. Las hipotecas verdes son las que mejoran sus condiciones en función de la eficiencia energética de la casa que se financia. Han tenido su protagonismo, pero todavía les queda recorrido para este 2019.

Las entidades bancarias no son ajenas a la llamada del cuidado del medio ambiente que en 2018 ha tenido su explosión en el mundo del automóvil. El sector inmobiliario también se está adaptando a la búsqueda de la eficiencia medioambiental y la banca irá detrás. Queda por ver el grado de implicación de las entidades y cuáles apostarán realmente por la sostenibilidad sin perder de vista el negocio.

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