Espacio jurídico

Mi terreno no está inscrito

23.01.2016 | 00:20

E n la práctica, es muy frecuente la existencia de bienes inmuebles (terrenos o viviendas transmitidos normalmente por sucesión hereditaria dentro de la propia familia) que carecen de un título (esto es, escritura), y al mismo tiempo, y fundamentalmente como consecuencia de esa carencia de escritura, no se hallan inscritas en el Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad y los actos inscritos en él, tienen efecto erga omnes, es decir, frente a cualquier persona o frente a terceros. La inscripción en el Registro garantiza al comprador ser considerado como único y verdadero propietario mientras no se declare lo contrario en sentencia judicial. Si el vendedor tiene o contrae deudas que no paga, los acreedores embargarán sus bienes, entre ellos los que consten en el Registro de la Propiedad, aunque su titular dominical sea otro, por lo que, el comprador que no haya inscrito su derecho o escritura, se verá inmerso en un proceso indeseado y costoso. Será protegido judicialmente en caso de que, por otros, sea discutido su derecho de propiedad o se perturbe su posesión o derecho de ocupación. Inscrito el derecho de propiedad, sin el consentimiento del propietario, nadie podrá adquirir con eficacia ningún derecho sobre el mismo.
¿Tengo un terreno cuyos lindes se confunden con los del colindante? ¿Qué tengo que hacer? Pues llevar a cabo lo que se denomina deslinde, esto es, la operación mediante la cual se fijan con exactitud los límites, hasta entonces confusos, de una finca o terreno. Y el amojonamiento, una operación complementaria de la anterior, por la que se señalan o exteriorizan mediante hitos o mojones los límites ya establecidos.
El deslinde puede hacerse por acuerdo privado entre los colindantes mediante un documento que luego puede elevarse a público; o bien acudiendo al Juzgado vía jurisdicción voluntaria.

Para el ejercicio de la acción de deslinde se exigen dos presupuestos: una situación de confrontación o confusión entre dos o más fincas y que la línea de división o separación entre las fincas colindantes es confusa. Es importante destacar que este expediente sólo se aplica al deslinde de fincas no inscritas, porque si estamos ante fincas inscritas, el deslinde se tramita ante Notario, conforme a lo dispuesto en el art. 200 LH; es también acto de jurisdicción voluntaria, pero extrajudicial.

La competencia se atribuye el Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde esté situada la finca o la mayor parte de ella. La legitimación activa se atribuye al "titular del dominio de la finca o, de ser varios, de cualquiera de ellos, o del titular de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma". La intervención de Abogado es requerida si el valor de la finca supera los 6.000 euros.

El expediente se inicia mediante solicitud debidamente documentada con la aportación de toda la información de que se disponga respecto de las fincas afectadas, tanto catastral como registral. Admitida la solicitud por el Letrado de la Administración de Justicia, los interesados tienen quince días para hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. Transcurrido ese plazo, se les entrega toda la documentación aportada y se cita a todos los interesados al acto de deslinde, a celebrar en el plazo de treinta días. La práctica del deslinde por la falta de asistencia de alguno de los dueños colindantes, no se suspende quedando a salvo su derecho para demandar, pero si antes de la comparecencia, el dueño de alguna de las fincas colindantes se opusiera al deslinde, se archivará el expediente en relación a la parte de la finca lindante con la del opositor, reservando a las partes su derecho.

Si se consigue un acuerdo (total o parcial) entre todos los interesados o parte de ellos, se levanta acta que debe firmarse por los comparecientes. Si no se alcanzara acuerdo alguno, se hará constar que el acto terminó sin avenencia. Tanto en un caso como en otro, el Letrado de la Administración de Justicia ha de dictar un decreto que recoja lo sucedido, y al que se incorporará el acta y, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica y, en el supuesto de discordancia con esta, la representación gráfica alternativa aportada. Del acta y del decreto se remite testimonio al Catastro "a los efectos de que puedan realizarse por este, en su caso, las alteraciones catastrales que correspondan", según su normativa reguladora.

En mi experiencia profesional siempre he recomendado toda escritura se inscriba y que lo que de lo no inscrito se actúe de inmediato. Vivimos en una sociedad muy distinta de la que vivieron nuestros abuelos en la que el valor de la palabra dada y de un apretón de manos era el mismo valor que tenía la honra de una persona y la honra era algo muy valorado. Siempre ha habido pillos, pero es cierto que cada vez más se aplica el adagio "las palabras se las lleva el viento".
munguia@munguiaabogados.com

Compartir en Twitter
Compartir en Facebook
Enlaces recomendados: Premios Cine