La reforma de las plusvalías rebajará la carga fiscal sobre parte de los inmuebles

Quedará suprimido el pago cuando se venda un piso en pérdidas, pero el tributo seguirá liquidándose a partir de precios que no son los reales

13.08.2017 | 02:55

La reforma del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como impuesto de plusvalías, suprimirá la obligación de tributar de quienes sufran pérdidas al vender un inmueble y las acrediten, como ha ordenado el Tribunal Constitucional. Sin embargo, el resto de los contribuyentes seguirán pagando las plusvalías, no por la diferencia entre los precios reales de adquisición y de venta, sino según estimaciones elaboradas a partir del valor catastral. Como contrapartida, la propuesta del Ministerio de Hacienda revisa parcialmente este último método y rebaja la carga fiscal sobre los inmuebles adquiridos en los últimos años del boom de la vivienda y durante la crisis.

El Gobierno tramitará en las próximas semanas un proyecto de reforma de la ley de Haciendas Locales para adaptar el tributo a las resoluciones del Constitucional que anularon el cobro del impuesto si no existe plusvalía real. Como recoge el preámbulo de la propuesta, a la que tuvo acceso este diario, Hacienda ha optado por un cambio rápido para adecuar la normativa a las referidas sentencias y sin esperar al proceso de revisión del sistema de financiación local que más adelante podría traducirse en una mutación del impuesto de mayor calado. El Ejecutivo trata así de atajar el problema de inseguridad jurídica generado tras la declaración de inconstitucionalidad parcial de la ley vigente.

En los siguientes puntos se expone lo sustancial de los cambios que están sobre la mesa, pendientes de aprobación por el Congreso.

Si no existe pluvalía. "No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de las cuales el sujeto pasivo acredite la inexistencia de incremento de valor, por diferencia entre los valores reales de transmisión y adquisición del terreno", señala el proyecto para el caso de quien, por ejemplo, vende un piso en pérdidas y con ello también la cuota de suelo urbano correspondiente, que es por la que se tributa. Al contribuyente le corresponderá informar al consistorio (mediante declaración) de que su transmisión está exenta y también aportar las pruebas que acrediten que no hubo incremento del valor del suelo.

¿Cómo se acreditará? El texto alude a los precios que figuren en las escrituras, en el caso de las compraventas. Ahora bien, añade que también se utilizarán los precios comprobados por la Administración tributaria autonómica al recaudar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Si el valor que aparece en esas comprobaciones superior al de la escritura, se elegirá aquel. La base del impuesto de transmisiones se calcula a partir del valor catastral, sobre el que, en el caso de Asturias, se aplica un coeficiente multiplicador. Estos valores, sobre todo durante la crisis, han sido a menudo superiores al precio real de venta. Así que, si la reforma sale adelante como está redactado el proyecto, podría reproducirse algún caso de contribuyente sin plusvalía real que queda expuesto a tener que tributar.

Si existe plusvalía. Hacienda renuncia a ir a una reforma que suponga calcular el impuesto de plusvalía en todos los casos partiendo de la diferencia entre el precio real de compra y el de venta (al menos los que aparecen en las escrituras). Según los expertos consultados, el Constitucional actuó contra el "sinsentido" de que se cobre un tributo sobre una ganancia que no se ha producido, pero pasó por alto otra cuestión susceptible de abrir otro frente de litigiosidad: debido al mecanismo del impuesto, con mucha frecuencia, sobre todo en períodos de crisis y depreciación de la vivienda, el contribuyente es obligado a pagar por incrementos de valor mayores de los que realmente se han producido.

Cambio en el método de cálculo. Para suavizar ese riesgo, se plantea un cambio en ese método de cálculo. Ahora, la plusvalía se determina aplicando sobre el valor catastral del suelo un porcentaje por cada uno de los años comprendidos entre la adquisición y la transmisión (compra y venta, en su caso), hasta un máximo de veinte años. Esos porcentajes pueden ser superiores al 3%. Un ejemplo: para el caso de un inmueble de Oviedo que haya permanecido diez años en manos del propietario, la plusvalía estimada será ahora de un 35% (18% por los primeros cinco años, a razón del 3,6% cada uno, y 17% por los cinco siguientes, al 3,4%). Sobre el resultado de esas operación se aplica el tipo de gravamen, que en Oviedo es del 30%.

La reforma supone sustituir esos porcentajes anuales por un único coeficiente que también varía según la antigüedad de la propiedad. La tabla de coeficientes máximos que podrán aprobar los ayuntamientos prevé para el ejemplo comentado (un inmueble adquirido hace diez años) una plusvalía total del 6%, lo que supone una fuerte rebaja respecto a método anterior. El sistema de coeficientes favorecerá a quienes hayan comprado viviendas u otros inmuebles en los últimos años del boom inmobiliario y durante la crisis. Tiene en cambio un efecto neutro para los propietarios de inmuebles más antiguos y penaliza a quienes vendan sus pisos sólo uno o dos años después de haberlos comprado. Para estos casos, en los que se encuadran las operaciones especulativas, la plusvalía sería de hasta el 9%.

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