El chollo inmobiliario de la banca

El ´stock´ de los bancos en Canarias supera las 6.000 propiedades

26.08.2013 | 02:00

El mercado de la vivienda recupera su atractivo. La irrupción de los bancos en el sector con una amplia cartera de activos inmobiliarios provoca grandes descuentos que despiertan el interés de los inversores. Actualmente la banca tiene a la venta casi 164.000 viviendas en todo el país, de las cuales 6.450 están en Canarias. La necesidad de las entidades financieras por sacar estos activos tóxicos de sus balances provoca que en el Archipiélago se puedan encontrar pisos por 30.000 euros o dúplex por 85.000.

La presencia de los bancos en el mercado inmobiliario no es nueva. Los promotores compiten con las entidades desde 2009. No obstante, la creación el año pasado de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), también conocido como banco malo, ha propiciado que la competencia se vuelva más agresiva.

El objetivo de la Sareb es vender, con la máxima rentabilidad posible, los activos inmobiliarios procedentes de la banca que recibió ayudas en el proceso de reestructuración y saneamiento del sistema financiero español. En este sentido, el banco malo cuenta con una cartera de 55.727 viviendas, de las cuales más de 1.800 se han vendido hasta julio. La comercialización de estos inmuebles le reportó a la Sareb 137 millones de euros, a los que se suman otros 25 millones procedentes del mercado de alquiler.

Los bajos precios con los que las propiedades salen al mercado y las facilidades para obtener financiación son las cartas que utilizan los bancos para captar el interés de los compradores. Una estrategia que los promotores califican de competencia desleal. "Es desleal porque el inmobiliario no es el sector al que se tiene que dedicar la banca", apunta Ramón Pérez, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Canarias.

Pérez explica que el verdadero problema no es que las entidades tengan viviendas y compitan con ellas, "la cuestión es que los bancos solo dan financiación para sus viviendas y si es para un inmueble de un promotor externo niegan ese crédito. Ahí es donde estrangulan al promotor y al propietario".

Los precios propuestos por la banca para sus viviendas son, además, más susceptibles de sufrir una rebaja que en el caso de los establecidos por un particular. "Su verdadera preocupación es eliminar el enorme stock que tienen y no les importa bajar precios si así consiguen venderlo porque no es un producto con carga emocional, simplemente es un activo que hay que liquidar. Sin embargo, cuando un particular propone un precio para su casa incluye en él valores intangibles", comenta Rafael Tarajano, presidente de Asociación Empresarial Canaria de Gestores Inmobiliarios (Acegi).

Postura contraria es la que muestra José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona y experto en el sector inmobiliario, quien no cree que los precios con los que compite la banca estén distorsionando el mercado, sino llevando a los particulares "a la realidad".

"Durante los primeros años de la crisis los bancos pensaron que podían acumular sus inmuebles sin cambiar su precio, a la espera de que el mercado se recuperara. A su vez, los particulares vendían a unos precios mucho más bajos que los fijados por la banca entonces. Sin embargo, ahora la banca ha decidido ajustar de golpe el precio de todo su stock conforme al mercado actual y esto ha llevado a que los particulares más reticentes tengan que bajar los precios y ser más realistas", explica.

En respuesta, Pérez asegura que los particulares que venden una propiedad hoy en día "sí que están concienciados de que hay que adaptarse a los cambios del mercado" y bajan los precios. "De todas maneras no todos los productos son iguales y los precios baratos de los bancos corresponden a viviendas de un nivel medio–bajo. Los bancos no tienen casas en todas las zona por igual", añade.
García-Montalvo apunta que, aunque la estrategia de las entidades a la hora de financiar "a simple vista puede parecer competencia desleal" hay que tener en cuenta que "detrás de eso hay un cálculo de costes lógico". "El banco tiene que financiar cada uno de los inmuebles que tiene en su balance y eso le cuesta dinero. Si un comprador le saca de su balance ese inmueble es normal que el banco le dé todas las condiciones mejoradas porque, al fin y al cabo, le está ahorrando costes", comenta.

En Canarias, uno de los efectos más inmediatos que ha tenido la salida al mercado del stock propiedad de los bancos es el incremento registrado en el número de compraventas. Así, en junio se registraron un total de 1.618 operaciones de este tipo en las Islas, un 24% más que en el mismo mes del año pasado, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El interés de inversores nacionales y extranjeros por el sector inmobiliario español ha hecho que éste vuelva a ponerse en valor. "Es una señal de que se cree en el producto y de que el mercado no ha muerto", apunta el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Canarias. En este aspecto, a comienzos de agosto la Sareb adjudicó su primer paquete de activos inmobiliarios, bautizado como la cartera Bull, al grupo inversor H.I.G. Capital. Esta cartera, valorada en 100 millones de euros, está compuesta por 939 promociones residenciales, de las que 129 están ubicadas en Canarias.

El perfil de quienes se interesan por comprar propiedades corresponde, sobre todo, a extranjeros que optan por adquirir viviendas en la costa por valor inferior a los 100.000 euros. "La gente antes compraba porque se les había quedado pequeña la casa o para revender pero ahora compran pisos al contado de entre 60.000 y 80.000 euros, para ponerlos en alquiler, muchas veces como segunda residencia", apunta el economista García-Montalvo.

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