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Mirada Exterior
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  • 14
    Febrero
    2013

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    Falsos mitos de la dación en pago en Estados Unidos

    El actual debate sobre la dación en pago en España, suscita comparaciones con el caso de Estados Unidos, poniéndolo como ejemplo de que basta la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca cuando el deudor no la puede afrontar. En España la dación en pago está contemplada legalmente como opción para que cubra la deuda hipotecaria, lo cierto es que prácticamente nunca se concede una hipoteca con esta única garantía. En los casos de impago, lo habitual es que se embargue la vivienda, se subaste y si no acude nadie (que es lo más común), el banco se queda con la vivienda al 50% de su tasación. Si con esto no se cancela la deuda, puede demandar el resto al hipotecado solicitando el embargo de otros bienes o del salario. Esta práctica genera situaciones dramáticas en familias que pueden seguir pagando los créditos.

    No es cierto que sea tan sencillo como ir al banco, entregar las llaves y listo En primer lugar, depende del estado: en algunos el banco toma posesión de la casa por dación en pago, pero en otros por ejecución hipotecaria (foreclosure) como aquí. Entre 2010 y 2012 se realizaron nueve millones de ejecuciones. Si la reventa o la subasta de la casa no cubre la deuda, se procede a otros embargos. Es cierto que si el banco considera que -por su solvencia económica- un hipotecado muy difícilmente podrá devolverles lo que les sigue adeudando tras la reventa de la casa, acaba “perdonándole” la deuda. Eso sí, el deudor está unos diez años en una lista de morosos que le pondrá muy difícil el acceso a cualquier crédito. Esto en Estados Unidos es mucho, ya que hay menos servicios públicos gratuitos que en Europa y por ejemplo puede ser necesario para afrontar un tratamiento médico.

     Además, la deuda “perdonada” está considerada como un ingreso equivalente a la parte condonada, por tanto sujeta a tributación (que puede ser el 20- 25% del monto). La deuda, por tanto, pasa a ser con la Administración Pública, lo cual es peor que tener como acreedor a un banco. Además, las hipotecas allí son más caras, algo que la banca advierte que pasaría aquí si se diese la dación en pago como única garantía. El tipo de interés oficial estadounidense es virtualmente del 0%, pero la mayoría se las hipotecas son fijas y se calculan por el bono hipotecario a 30 años, que si bien está en sus mínimos históricos, es del 5% a 30 años. También allí siguen la regla del 20/80: el propietario pone el 20% del precio de la vivienda y el banco el 80% restante, pero si se solicita más de ese 80% (y el banco lo concede) hay que pagar un seguro extra que lo cubra en caso de impago. A esto hay que añadirle un 7% de gastos fijos entre papeleo, otros seguros y comisiones. Y si el bono hipotecario baja y queremos refinanciar la deuda, las comisiones son tan altas que no vale la pena si el bono no baja más de un punto. En España, en cambio, la mayoría de las hipotecas son variables y basadas en el euribor, que en sus peores momentos alcanzó el 5,5%. En resumen, un norteamericano que haya comprado la casa en el año 2000 habrá pagado un interés del 6% hasta ahora, mientras que un español una media del 3,75% (entre un 1,75% y un 6%, diferencial incluido) No sólo eso: en el mismo préstamo hipotecario, y no como extra, los bancos incluyen lo que allí llaman el PITI: principal, interest, taxes, insurance o “principal, intereses, impuestos y seguros”. Es decir, no sólo el principal (el dinero prestado) y los intereses, sino también los impuestos y seguros de la propiedad, que son más mucho caros que aquí.

     

     

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