La residencialidad: ¿la alternativa a la oferta alojativa extrahotelera?

Se debe asumir que el uso residencial existe en las áreas turísticas consolidadas, por ello se hace preciso reformular la normativa turística canaria apartándola de los actuales pronunciamientos teóricos que la alejan de la realidad

MOISÉS R. SIMANCAS CRUZ Si bien la residencialidad, permanente y turística, constituye un elemento hegemónico de crecimiento de un elevado número de áreas del litoral, el marco normativo de la política canaria de ordenación territorial del turismo no sólo establece la necesidad de limitarla, sino trasladarla hacia otros ámbitos no turísticos. Así, las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias, aprobadas por la Ley 19/2003, de 14 de abril, postulan la incompatibilidad de los usos residenciales y los turísticos, al concebir a los primeros como un fenómeno negativo: "El planeamiento evitará el uso mixto residencial y turístico en las zonas turísticas, por los efectos de deterioro de la oferta alojativa. La regulación del uso residencial dentro de zonas turísticas tendrá entre sus objetivos evitar su posible uso como alojamiento turístico ilegal" (Directriz 12).

Se trata, por tanto, de lograr la especialización de las áreas turísticas consolidadas, lo que supone una ruptura con el planteamiento del urbanismo tradicional que, en su generalidad, concibe a los usos turísticos alojativos como una variante de los residenciales. No obstante, esta mezcla de usos se admite excepcionalmente dentro de las zonas turísticas en situaciones consolidadas o en ámbitos o sectores especializados, con la condición que cumpla los mismos estándares de densidad y calidad que la edificación turística, de modo que se elimine las posibles disonancias entre ambos usos.

Sin embargo, los procesos de residencialidad se producen en las áreas turísticas de Canarias. Por esta razón constituyen una línea de trabajo que el Grupo de Investigación GeoTuris: "Turismo y Ordenación del Territorio en espacios insulares" de la Universidad de La Laguna desarrolla en colaboración con la Real Sociedad Económica de Amigos del País de Tenerife, habiendo obtenido algunos resultados científicos.

En este contexto, se ha detectado como la residencialidad en las áreas turísticas es consecuencia de dos procesos: el cambio de usos de las infraestructuras alojativas y su asignación como el uso principal y original de las nuevas edificaciones.

El primero deriva de la modificación de la vocación turística original de las infraestructuras alojativas, sobre todo, extrahoteleras (apartamentos, bungalows y villas). El resultado es su transformación en viviendas principales o habituales (permanentes) o destinadas al turismo residencial, comercializado a través de circuitos carentes de control de la policía turística (plazas ilegales o no declaradas). Este proceso afecta a la totalidad de la edificación o sólo a algunas de sus unidades, dándose lugar a lo que se denomina como "uso mixto" (residencial-turístico). Se produce, por tanto, una gradual transformación de la estructura turística hacia la ciudad residencial y metropolitana y, por tanto, la progresiva sustitución de la oferta turística por la residencial en el cómputo total de la oferta de alojamiento.

El segundo proceso de residencialidad se relaciona con un modelo que favorece la construcción de viviendas residenciales o vacacionales turísticas sobre las turísticas. De esta manera, la residencialidad se convierte en el uso principal y original de las nuevas edificaciones. Dentro de esta casuística, distinguimos dos tipos de modelos. Por un lado, aquel en el que la residencialidad constituye un elemento estructural del desarrollo territorial del turismo, de modo que los complejos residenciales de nueva creación y alto standing se mezclan con establecimientos hoteleros, generalmente de elevada categorización. Por otro lado, aquel derivado de la materialización territorial de las expectativas generadas por el mercado inmobiliario. No obstante, hay que advertir que, a diferencia de lo que sucede en otros ámbitos geográficos, este tipo de edificaciones no forman parte de urbanizaciones privadas, tipo resort, en la que el edificio o parcela construida dentro de la urbanización constituye una unidad física independiente, existiendo o no elementos comunes, sino que, en Canarias es habitual que sean urbanizaciones en las que las edificaciones aisladas o adosadas forman un único conjunto arquitectónico.
En ambos casos, ese uso residencial puede ser de dos tipos según su funcionalidad:

a) El uso residencial turístico o vacacional. En el marco más amplio de la segunda residencia como alojamiento, se trata de viviendas privadas que son utilizadas por un turista (local, nacional o extranjero), que son utilizadas para estancias (cortas, medias o largas), de manera esporádica o semipermanente, por razones vinculadas al ocio, aunque no se identifica con los paquetes turísticos organizados o la oferta turística reglada (plazas legales y declaradas).

b) El uso residencial permanente. Se trata de un alojamiento privado, que, a diferencia del anterior, constituye una vivienda principal, en la que se reside de forma permanente (habitual), por razones laborales o estrictamente residenciales (utilización, por ejemplo, por jubilados o retirados de la actividad laboral).

En definitiva, se trata de asumir que la residencialidad existe en áreas turísticas consolidadas. Su predominio depende de la concurrencia de las condiciones de dinámica, oportunidad o demanda de los mercados turísticos o inmobiliarios. Ello hace preciso una reformulación de la normativa canaria en esta materia, con el fin de incorporar las diversas formas de residencialidad en los instrumentos de ordenación territorial de las mismas y en las operaciones de gestión municipal de tales áreas turísticas, sobre todo, en el momento actual en el que se intenta "reinventar" el modelo turístico canario.

Perfil del Investigador:

Doctor en Geografía (2003). Máster en Evaluación de Impacto Ambiental (1998). Licenciado en Geografía e Historia (sección de Geografía, 1994). Diplomado en Profesorado de E.G.B. (1991). Ha sido Becario de Posgraduado e Investigación de la Comunidad Autónoma de Canarias (1996-1999). Premio extraordinario de Doctorado de La Universidad de La Laguna en la División de Ciencias Sociales, Económicas, Jurídicas y de la Educación (2003). Premio de Investigación Viera y Clavijo (Letras) del Cabildo Insular de Gran Canaria (2004). En la actualidad es Profesor Contratado Doctor de Geografía Humana del Departamento de Geografía de La Universidad de La Laguna. Miembro del grupo del Grupo de Investigación GeoTuris: Turismo y Ordenación del Territorio en espacios insulares de la Universidad de La Laguna. Vocal de la Junta de Gobierno de la Real Sociedad Económica de Amigos del País de Tenerife.
Sus principales líneas de investigación son el análisis del impacto territorial de la implementación de las políticas ambientales, la ordenación territorial del turismo, el papel de la sociedad civil organizada en los procesos de desarrollo sostenible y la planificación y gestión de riesgos naturales.